เราคาดกำไรสุทธิ 2Q26E จะอยู่ที่ 4,652 ล้านบาท (+8% YoY, -6% QoQ) (ใกล้เคียงกับที่เราคาดไว้เบื้องต้น) โดยการเพิ่มขึ้น YoY จากรายได้และ GPM ที่โตดี แต่ลดลง QoQ จากช่วง Low season โดย

1) รายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 1.1 หมื่นล้านบาท (+9% YoY, +2% QoQ) จาก Traffic ที่เพิ่มขึ้น +3% YoY และ Tenant sale เพิ่มขึ้น +5% YoY, รายได้จากธุรกิจ Residential อยู่ที่ 637 ล้านบาท (+29% YoY, +5% QoQ) จากเร่งโอนแนวราบมากขึ้น และรายได้จากโรงแรมอยู่ที่ 464 ล้านบาท (+5% YoY, -16% QoQ) จากการเปิดโรงแรมใหม่ แต่เป็น Low season

2) GPM ของค่าเช่าอยู่ที่ 61.0% เพิ่มขึ้นจาก 2Q25 ที่ 59.2% เพราะได้ประโยชน์จากค่าไฟที่ลดลง ส่วน GPM ของโรงแรมทรงตัว YoY อยู่ที่ 65% ขณะที่ GPM ของ Residential ลดลงมาอยู่ที่ 29% จาก 29.4% ใน 2Q25 เพราะเร่งโอนแนวราบซึ่งมี GPM น้อยกว่าคอนโด ส่วน SG&A to sale อยู่ที่ 16.4% ทรงตัวจาก 2Q25 จากการควบคุมค่าใช้จ่ายได้ดี

คงประมาณการกำไรปกติปี 2026E อยู่ที่ 19,437 ล้านบาท (+9% YoY) จากการเปิดศูนย์ฯใหม่อย่างต่อเนื่อง ขณะที่เราคาดว่ากำไรปกติจะยังเพิ่มขึ้น YoY ได้ต่อเนื่องใน 3Q26E จากการรับรู้รายได้จากศูนย์ฯใหม่ๆและการบริหารต้นทุนได้ดี

ยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมายปี 2026E ที่ 72.00 บาท อิง SOTP โดยแบ่งเป็น ธุรกิจหลัก = 71.00 บาท อิง DCF (WACC 8.1%, Terminal Growth 2.0%) และธุรกิจ Residential = 1.00 บาท (อิง Forward PER กลุ่มอสังหาฯที่ 6.0x) ด้านราคาหุ้นยังไม่สะท้อนกำไรรายไตรมาสที่ทำจุดสูงสุดใหม่ ส่วน Valuation ซื้อขาย 2026E PER เพียง 16x เทียบเท่า –1.00SD below 9-yr average PER