เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” CPN และราคาเป้าหมายปี 2024E ที่ 82.00 บาท อิง SOTP โดยแบ่งเป็น ธุรกิจหลัก = 81.00 บาท อิง DCF (WACC 7.5%, Terminal Growth 2.5%) และธุรกิจ Residential = 1.00 บาท อิง Forward PER กลุ่มอสังหาฯที่ 8.0x) โดยเราคาดกำไรสุทธิ 2Q24E จะอยู่ที่ 4.3 พันล้านบาท (+17% YoY, +4% QoQ) จากรายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 1 หมื่นล้านบาท (+10% YoY, +5% QoQ) จากการรับรู้รายได้จาก 2 ศูนย์ฯที่นครสวรรค์และนครปฐม และมีรายได้จากธุรกิจ Residential อยู่ที่ 1.3 พันล้านบาท (+92% YoY, +50% QoQ) เพราะมีการเร่งโอนคอนโด 3 โครงการ ขณะที่ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น +46% YoY และ +9% QoQ เพราะมีการ Refinance ยอดหนี้สินที่ 1.6 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ไตรมาสนี้มีรายการพิเศษจากรายได้ดอกเบี้ยจาก CPNREIT ที่ 70 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการที่เกิดขึ้นครั้งเดียว และอาจมีกำไรพิเศษจากรายการอื่นๆเพิ่มเติมอีก

เรายังคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2024E อยู่ที่ระดับ 1.58 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น +5% YoY จากการเปิดศูนย์ฯเพิ่ม 2 ศูนย์ฯที่จังหวัดนครสวรรค์ (31 ม.ค. 24) และนครปฐม (30 มี.ค. 24)  และยอดโอนคอนโดและแนวราบที่จะทยอยเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ขณะที่เราคาดว่าแนวโน้มกำไร 3Q24E จะเติบโต YoY ได้ต่อจากนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น

ราคาหุ้นลดลง -2% และ -10% เมื่อเทียบกับ SET ในช่วง 1 เดือน และ 3 เดือนที่ผ่านมา จากความกังวลเรื่องกำลังซื้อที่ชะลอตัว ขณะที่ราคาหุ้นยังไม่แพงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด (ปี 2019 ทำจุดสูงสุดราว 80.00 บาท) ส่วน Valuation ลงมาซื้อขาย 2024E EV/EBITDA เพียง 12.5x ใกล้เคียง -2.00SD below 8-yr average EBITDA ขณะที่กำไรรายไตรมาสยังคงเพิ่มขึ้นได้ดีอย่างต่อเนื่อง